Seguro de bienes comunes

• Según la Ley 675 de 2001 de Propiedad Horizontal, es obligatorio que las copropiedades tengan este seguro 
• La póliza de Bienes comunes protege el patrimonio de los copropietarios contra los riesgos de incendio y terremoto y daños como explosión, inundaciones, rotura de tuberías, granizadas, vientos fuertes y los malos manejos del dinero que haga la Administración, entre otros.

Un bien común es un bien mueble (que puede trasladarse fácilmente de un lugar a otro) o inmueble (bienes raíces, por lo general), cuya propiedad es compartida entre dos o más propietarios. El conjunto de bienes comunes conforma lo que conocemos como la copropiedad y sobre la misma concurren derechos y deberes de todos los copropietarios.

La copropiedad se puede presentar en edificios, conjuntos o agrupaciones de edificaciones destinados a uso residencial, comercial, industrial o mixto. Este tipo de copropiedades están sujetas al Régimen de Propiedad Horizontal y las mismas deben constituirse, de acuerdo con los requerimientos de la normativa, como personas jurídicas.

En ciertas ocasiones no es fácil diferenciar los bienes privados de los bienes comunes que hacen parte de una edificación sometida al régimen de propiedad horizontal.

A manera de ilustración se relacionan algunos ejemplos de bienes comunes que se encuentran tanto en edificios como en conjuntos:

• Áreas de uso social (salón comunal, sede social, etc.).
• Áreas para circulación que se encuentren dentro de la copropiedad:
  • Puntos fijos, corredores, escaleras, terrazas de uso comunal, etc.
  • Vías de acceso vehicular, puentes para uso exclusivo de la copropiedad, rampas, parqueaderos, etc.
  • Áreas de circulación peatonal como andenes, senderos, etc.
• Zonas verdes de uso comunal (parques, jardines, etc.).
• Cerramientos y puertas de acceso a conjuntos.
• Los cimientos (losas de cimentación, zapatas, pilotes, etc.).
• Elementos que soportan la edificación (losas entrepiso, vigas, columnas, muros de carga, etc.).
• La fachada del edificio.
• Muros que dividen las áreas privadas y los muros de la copropiedad.
• Muros compartidos entre la copropiedad y el bien privado.
• Acabados y enchapes de la copropiedad.
• Techos o losas que sirven de cubiertas.
• Bienes muebles de la copropiedad (elementos de gimnasio, electrodomésticos de la copropiedad, equipos de comunicación, equipos de computación, etc.).
• Equipo y maquinaria (bombas hidráulicas, calderas, ascensores, etc.).
• Instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias que llegan o salen de los bienes privados.
• Áreas de servicio.
  • Porterías, garitas, etc.
  • Bombas tanques de almacenamiento de agua, etc.
• Áreas de recreación (gimnasios, canchas, piscinas, zonas húmedas, etc.).

Existen copropiedades que por su disposición arquitectónica cuentan con cierto tipo de estructuras que algunas veces no se reconocen como bienes comunes cuando efectivamente pueden serlo. Entre estas están:

• • Muros de contención.
  • Cimientos y elementos colindantes que soportan las edificaciones de varios copropietarios, por ejemplo, losas corridas de cimentación, losas entrepiso compartidas horizontalmente entre dos o más unidades privadas, etc.
• Vías privadas dentro de la copropiedad que no pertenecen al gobierno local.
• Instalaciones generales de servicios públicos como transformadores, tanques de almacenamiento de agua, que pertenezcan a la copropiedad y que generalmente puedan estar dentro de los límites de la misma, si los mismos no pertenecen a las empresas de servicios públicos de la ciudad.
• Cerramientos y puertas de acceso a varios conjuntos.
• Estructuras de parqueaderos subterráneos, a nivel o elevados.

Únicamente la persona jurídica de la copropiedad, identificada con un número de identificación tributario o NIT.

Una póliza de bienes comunes se adquiere directamente en las compañías aseguradoras o por intermedio de un corredor, agencia o agente de seguros. Para adquirir una póliza, es importante que la copropiedad cuente con la siguiente información básica:

• NIT.
• Dirección.
• Nombre e identificación del representante legal de la copropiedad.
• El inventario y la estimación (avalúo) del valor de reconstrucción de los bienes comunes. 
• El inventario y el valor de reposición a nuevo de los bienes muebles de propiedad común en caso de que se deseen asegurar.

Los bienes comunes que conforman la copropiedad están expuestos a diferentes riesgos, varios de ellos de naturaleza catastrófica, es decir, riesgos que tienen el potencial de destruir por completo la copropiedad y el patrimonio que representa.

Consciente de esta realidad, el legislador estructuró en la Ley 675 de 2001 la norma por la cual se obliga a las copropiedades a adquirir un seguro que los proteja contra los riesgos de incendio y terremoto, de manera que se pueda garantizar, al menos, su reconstrucción.

Existen otros riesgos a los que se encuentra expuesta la copropiedad que tienen igualmente el potencial de afectar el patrimonio de todos los copropietarios. Entre ellos están:

• Daños por agua provocados por inundaciones, lluvias, roturas de tuberías, entre otras.
• Daños por vientos fuertes que afectan especialmente fachadas y techos.
• Daños por granizo.
• Daños por rayo y por fluctuación en la corriente eléctrica. Estos riesgos afectan las instalaciones eléctricas tanto comunes como privadas, ascensores, bombas y otros equipos eléctricos o electrónicos de la copropiedad.
• Pérdidas patrimoniales de los copropietarios en caso de que se culpe a la copropiedad por los daños ocasionados a bienes de terceros o por lesiones o muerte a terceras personas.
• Otros tipos de riesgos como terrorismo, sustracción, daños a vidrios, daño interno en maquinaria y/o equipo fijo.

Para que la copropiedad pueda protegerse contra estos y otros riesgos, las compañías de seguros han venido desarrollando soluciones, de manera que la protección sea lo más completa posible. En este sentido, los copropietarios pueden encontrar un amplio abanico de productos de seguros para su copropiedad en una amplia gama de precios.

El valor de una póliza de seguros de bienes comunes está en función de muchas variables. Entre ellas, las más representativas son:

1. Valor asegurable: Es el valor de reconstrucción de los bienes inmuebles comunes más los valores de reposición a nuevo de los bienes muebles de la copropiedad.
2. La localización: Es posible que la copropiedad esté cerca de zonas propensas a verse afectadas por los eventos cubiertos (por ejemplo, zonas de alto riesgo sísmico, taludes, zonas de construcción, fábricas, estaciones de gasolina etc).
3. Año de construcción: Dependiendo del año de construcción, la edificación puede ser más vulnerable a sufrir daños bajo la ocurrencia de un incendio o un terremoto. En Colombia la primera norma sismo resistente de obligatoria implementación se estableció en 1983 y se ha actualizado dos veces (en 1998 y en 2010). La aplicación de estas normas, tanto en el diseño como en la construcción de una edificación, le otorgan un nivel superior de resistencia al movimiento sísmico y a los incendios.
4. Uso: El uso de la copropiedad puede ser una variable influyente en el precio del seguro. El costo del seguro para copropiedades comerciales puede diferir del seguro para copropiedades residenciales.
5. Las políticas de aceptación de riesgos de la aseguradora: Cada aseguradora tiene una política de aceptación de riegos basada en su historial de siniestros, los montos asegurados, la competencia en el mercado, entre otros.
6. Las coberturas contratadas: Una copropiedad puede contratar la cobertura que exige la ley (incendio y terremoto), sin embargo, el mercado ofrece coberturas adicionales ante eventos que tienen igualmente el potencial de afectar total o parcialmente el patrimonio de los copropietarios, entre ellas, responsabilidad civil, daños por agua, daños por granizo y terrorismo.

Por estos y otros motivos, el valor de una póliza de bienes comunes puede variar por compañía y no es posible otorgar un costo único en función del valor de reconstrucción de la copropiedad.

La recomendación principal es que se cotice en el mercado la mejor solución de protección al mejor precio.

El deducible puede definirse como la parte del riesgo que está a cargo del asegurado. En el caso del seguro de Bienes comunes, es la parte del riesgo que queda en manos de los copropietarios.

El deducible puede estar expresado como un valor en pesos, un porcentaje del valor asegurado o un porcentaje de la pérdida. Esto varía según la compañía y el tipo de seguro que se quiera adquirir.

El funcionamiento del deducible se describe en el siguiente ejemplo:

Suponga que la copropiedad se asegura contra incendio y terremoto. El valor asegurado de la copropiedad es de $1.000. Si el deducible fue definido por las partes en 10% del valor asegurado, quiere decir que en caso de pérdida total la aseguradora pagará $900 y la copropiedad $100 restantes.

Lo mismo pasa en las pérdidas parciales. Si se presenta un evento que afecte a la copropiedad en $250 y el deducible es del 10% del valor asegurado, por ejemplo, la aseguradora indemnizará con base en las pérdidas que superen el deducible, en este caso, indemnizaría $150. Los $100 restantes estarían a cargo de la copropiedad.

El deducible tiene dos funciones: La primera y quizás más importante es incentivar al asegurado (en este caso los copropietarios), a mantener los bienes inmuebles en el mejor estado posible, de manera que el riesgo de pérdida se minimice. En muchos casos, los copropietarios no son conscientes de la responsabilidad que les asiste en realizar las labores de mantenimiento preventivo de los bienes muebles e inmuebles de la copropiedad.

Si el asegurado es partícipe de las pérdidas que se incurran con motivo de un siniestro, se genera un incentivo para que se promuevan las reglas mínimas de cuidado, mantenimiento y adecuada operación de los bienes asegurados.

La segunda función del deducible es evitar que pérdidas muy pequeñas sean transferidas a las compañías de seguros. En muchos casos, el costo del trámite sería mayor que la misma pérdida, lo que incrementaría los costos finales del seguro de manera importante. Es por ello que, en términos generales, a menor deducible, mayor costo de la prima.

El infraseguro se presenta cuando el valor asegurado (valor que se expresa en la póliza de seguros), es menor que el valor asegurable (valor por el cual se debe tomar el seguro, en este caso el valor de reconstrucción) y no se le comunica expresamente a la aseguradora.

En el caso en el cual el seguro haya sido tomado insuficientemente, es decir, cuando se presenta infraseguro, la indemnización de la copropiedad se realiza en la misma proporción en que la suma asegurada cubre el interés asegurable. El funcionamiento de la indemnización en estos casos se describe en el siguiente ejemplo:

Suponga que la misma copropiedad del ejemplo anterior se asegura contra incendio y terremoto. El valor de reconstrucción de la copropiedad es $1.000 y se asegura por $700, es decir, por un 70% de su valor y este hecho no le es comunicado a la aseguradora.

Si la copropiedad sufre una pérdida parcial de $500, la compañía de seguros indemnizará a la copropiedad el valor correspondiente al 70% de la perdida.

En este caso, la indemnización sería de $500 x 0,7= $350. Observe además que sobre este valor se deberá descontar el deducible que se haya pactado.

En caso de pérdida total, la aseguradora indemnizará hasta la suma asegurada, es decir, $700, menos el deducible.

Como se puede observar, resulta de enorme importancia determinar de forma adecuada el valor asegurable de los bienes muebles e inmuebles de la copropiedad. Esto se hace generalmente con la ayuda de avaluadores expertos, que entregan a la administración de la copropiedad un informe que relaciona tanto el tipo de bienes como su valor asegurable.

Puede presentarse el caso en el cual los propietarios o arrendatarios de bienes privados cuenten con un seguro que ampare sus inmuebles contra un incendio o un terremoto. Estos seguros pueden cubrir o no la fracción de bienes comunes que les corresponden.

Si todos los copropietarios contaran con un seguro privado o hipotecario que cubriera la fracción de bienes comunes que le corresponden, la suma de estas pólizas podría presentarse como el seguro de Bienes comunes de la copropiedad.

Sin embargo, esta situación no se presenta frecuentemente en la copropiedad y acarrea una complejidad administrativa alta porque cada contrato de seguros debería ser analizado en detalle para verificar, entre otros, los siguientes puntos:

1. Que los valores asegurados sean correctos.
2. Las fechas de inicio y terminación de vigencia de las diferentes pólizas.
3. La renovación de las pólizas en los términos que requiere la copropiedad.
4. El aviso de cambios en la estructura de la póliza.
5. Cambios en los propietarios de bienes privados.

El administrador de la copropiedad debería monitorear cada una de estas variables para cada uno de los copropietarios. Esta labor puede inducir fácilmente al error en la estructuración de la póliza de bienes comunes, puesto que en la práctica existen copropietarios que no cuentan con un seguro para sus bienes privados y otros cuentan con dicho seguro, pero no incluye la fracción de copropiedad que les corresponde. Por esta razón, es deseable contar con un seguro que cubra la copropiedad en su totalidad.

En caso de siniestro, es posible que se presente coexistencia de seguros sobre la copropiedad. Sin embargo, el manejo de esta coexistencia lo llevan a cabo las aseguradoras entre sí, utilizando para ello los procedimientos establecidos en el Código de Comercio.

De acuerdo con la normativa las indemnizaciones provenientes de los seguros de bienes comunes tendrán por objeto, en primer término, la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente.

Si el inmueble no es reconstruido, el monto de la indemnización, cuando hay lugar a esta, será distribuido por la copropiedad en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con su porcentaje de participación y con las normas legales. Es importante aclarar que el monto de la indemnización se paga a la copropiedad y no a cada uno de los copropietarios.